“透过产城融合，一鱼三吃的模式比现在单纯给开发商做基金做信托赚得更多。”在昨日举行的中国房地产基金春季高峰论坛上，中国城乡建设部主管、中国房地产研究会市场委副主任陈晟认为新一轮城镇化下房地产基金的机会是和产业进行跨界合作。

　　陈晟建议，拥有多方资源的PE应当把第一产业、第二产业和第三产业结合起来。“以产业基地为底层支持，形成多业态组合。这种跨界模式包括旅游开发商、商业开发商和产业开发商，可能底层还有FOF基金(专门投资基金的基金）结合在一起。”他说。

　　“这一定是未来城镇化的开发模式。基金这样运作比挑选一个项目可以掌握更多主动权，因为整个FOF或者整个土地运作体系都在手上。”陈晟说。

　　他以张江科技园举例。张江园区横跨上海和浙江的园区交接处，正好是城镇化转移的核心位置。“科技园首先有产业，其次有地产的支持，还有金融的保障。这样赚到的钱包括土地的溢价、园区的招商、企业的孵化。其中五年税收的85％是返还的，靠这个收益已经能支撑这个园区。”陈晟说。

　　陈晟表示，在最新的城镇化进程中，房地产行业发展进入转型阶段。

　　他指出，在这样的产城融合模式下，大的基金可以直接发FOF基金，规模在百亿元，而区域型、中小型基金可以介入分类的基金项目。

　　“开发商现在拿地很困难，如果是产业运营商，零地价都可以。所以这样的模式比现在单纯给开发商做基金做信托赚得更多，银行会主动上门要求贷出资金。”陈晟表示，除了产城融合，房地产基金甚至可以主动和农业体系相结合。

　　“农村土地改革比众人想象得要快。在一些试点地方，农村宅基地属性已经批准转为农村的建设用地。如果开发商能够参与开发的话，这将不再是小产权房，而是有产权的房子。未来这块是机会。”陈晟说。